Im WG-Zimmer 12 in der Stiege 2 der Leystraße 163 wurde 2024 ein Kühlschrank ersetzt. 700 Euro. Im Zimmer 26 derselben Stiege ein Geschirrspüler, 830 Euro. Vier weitere Geräte in anderen Studentenzimmern kosteten jeweils zwischen 750 und 890 Euro.
Dauerstreit seit 2013
Bezahlt haben diese Geräte nicht die Studierenden, die sie benutzen, und auch nicht der Eigentümer des Studentenheimes, die gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft „Österreichisches Siedlungswerk”, kurz: ÖSW. Bezahlt wurde die Küchenausstattung aus dem sogenannten Erneuerungs- und Verbesserungsbeitrag, in den die Wohnungsmieter und Studentenheimbewohner monatlich einzahlen.
Wer in einer der Mietwohnungen lebt, kauft seine Küche selbst. Geht sein Geschirrspüler kaputt, zahlt er den nächsten selbst. Geht sein Schlüssel verloren, zahlt er den Nachschnitt selbst. Geht im Studentenheim ein Schlüssel verloren, zahlen es alle gemeinsam: 98 Wohnungen und 42 studentische WGs unter einer Abrechnung. So funktioniert die vom Eigentümer „CITYCOM2“ genannte Mischanlage in der Schweidlgasse 35–37 / Leystraße 161–163 am Wiener Nordbahnhof. Drei Häuser, gemeinsame Sauna, gemeinsame Tiefgarage, eine Jahresabrechnung. Fertigstellung 2011, Dauerstreit seit 2013.
37.000 Euro für Elektriker
Auf den Fall aufmerksam gemacht hat Zwischenbrücken ein Whistleblower aus der Anlage. Interne Jahresabrechnungen, Belegnummern und Aufstellungen zum Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) aus den Jahren 2018 bis 2024 liegen der Redaktion vor. Sie zeigen ein Muster, das nicht so leicht zu durchschauen ist, weil es technisch gut versteckt ist.
„Wir Wohnungsmieter müssen unsere Küchen selbst bezahlen", sagt ein Mieter, der seit der Fertigstellung in der Anlage wohnt und anonym bleiben will. „Aber anteilig müssen wir als Gemeinschaft auch die Küchen im Studentenheim mitzahlen. In einem Jahr waren das 30.000 Euro Installateurrechnungen, 37.000 Euro für Elektriker." Jedes Jahr durchforstet er die Betriebskostenabrechnung, vergleicht Belege, findet Ungereimtheit und legt Einspruch ein. Kürzlich wurde das Jahr 2022 vor der Schlichtungsstelle abgehandelt, wieder einmal hat der Mieter dreistellige Rückzahlungen bekommen.
Weniger als zehn Mieter machen sich Jahr für Jahr die Mühe, der Abrechnung zu widersprechen. Geld zurückzahlen muss der Eigentümer nur jenen Mieter*innen, die den Rechtsweg gegangen sind.
Streit um Securityfirma
Probleme in dem Vorzeigeprojekt gab es von Anfang an. Die Partylust der Studierenden prallte auf das Ruhebedürfnis der Wohnungsmieter. Nach zahlreichen Konflikten beauftragte die Hausverwaltung Patrouillen eines Sicherheitsdienstes. Wer dafür zu zahlen hat, wurde zur Streitfrage. Im Februar 2018 entschied das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien: Die Kosten der Securityfirma SECO, die in der Anlage nachts gegen Studentenpartys einschritt, dürfen den Wohnungsmieter*innen nicht umgelegt werden. Ein klares Urteil. Was das ÖSW darauf machte, lässt sich in der Jahresabrechnung 2020 nachlesen: SECO taucht weiter auf – nur in einem anderen Topf.
Dieser andere Topf heißt „Erneuerungs- und Verbesserungsbeitrag”, kurz EVB. Der EVB ist eine Besonderheit im gemeinnützigen Wohnbau: Mieterinnen zahlen jeden Monat zwischen ein und zwei Euro pro Quadratmeter ein, gemeinnützige Bauträger verwenden das Geld für Erhaltung und Modernisierung. Das ist gesetzlich so vorgesehen. Es wird zum Problem durch eine Eigenheit des Topfes: Anders als die Betriebskosten kann der EVB von Mieterinnen nicht vor Gericht beeinsprucht werden. Was die ÖSW konkret damit zahlt, entscheidet sie allein.
„Der Betrag hat aber kein Mascherl", sagt Elisabeth Nitsche, Juristin der Mietervereinigung, die mehrere der laufenden Verfahren der Schweidlgasse-Mieter führt. „Kosten, die übrig bleiben, darf die Genossenschaft hineinrechnen. Letztlich passiert da sehr viel, was man nicht überprüfen kann."
In der EVB-Berechnung 2020 sind die SECO-Rechnungen verbucht, drei Belege im Gesamtwert von rund 4.900 Euro – obwohl das Gericht zwei Jahre zuvor die Einrechnung der Kosten verboten hatte. In der EVB-Berechnung 2024 finden sich zudem fünf Erneuerungen von Geschirrspülern und Kühlschränken in Studentenheimzimmern zwischen 700 und 890 Euro pro Stück, dazu Schlüsselrechnungen aus dem Studentenheim. Allein 2024 nahm das ÖSW über den EVB rund 100.000 Euro mehr ein, als sie ausgab. Warum das so ist, wollte das ÖSW auf Anfrage nicht erklären.
Vor Gericht und vor der Schlichtungsstelle
Jedes Jahr bringt die Betriebskosten dem Mieter neue Überraschungen. Erfreulich in der aktuellen Abrechnung für 2024: Erstmals wird nicht versucht den Mieterinnen die Kosten für die Sicherheitsfirma umzuhängen. Ein neues Ärgernis: die Kosten für die Hausverwaltung im Studentenheim werden teilweisen den Mieterinnen umgehängt.
Offen sind aktuell die Betriebskostenverfahren 2023 und 2024 vor Gericht und die Verfahren 2023 und 2024 bei der Wiener Schlichtungsstelle. Dazu die Endabrechnung der Baukosten – das Verfahren läuft seit 2017. Juristin Nitsche spricht von einem Sonderfall: „Das ist ein Ausreißer. Wir haben in dieser Dimension keine derartigen Verfahren, weder mit dem ÖSW noch mit einer anderen Partei." Ein anderer Fall mit vergleichbarer Mischnutzung im 15. Wiener Gemeindebezirk sei nach drei Jahren erledigt gewesen, sagt Nitsche: Die gemeinnützige Wohnbauvereinigung hat dort ihre Abrechnungspraxis schlicht geändert. So wie dort hätte man auch im Haus Schweidlgasse getrennte Rechnungskreise für Wohnungen und Studentenheim einführen müssen.
Behörde sieht „keine Mängel“
Für die Kontrolle gemeinnütziger Wohnbauvereinigungen wie das ÖSW sind zwei Stellen zuständig: Der Revisionsverband macht eine Art Selbstkontrolle und sieht keine Problem. Auf Anfrage schreibt der Revisionsverband, es gebe keine Vorgaben oder Empfehlungen zur Abrechnung solcher Mischprojekte. Zuständig für die behördliche Aufsicht ist das Amt der Landesregierung, in diesem Fall die Magistratsabteilung 50. Trotz umfassender jährlicher Gebarungsprüfungen wurden „keine Mängel festgestellt werden, die ein aufsichtsbehördliches Einschreiten erforderlich gemacht hätten”, antwortet eine Behördenvertreterin. Den Mietern und Mieterinnen bleibt nur der Weg zivilrechtlich gegen die Ungerechtigkeit zu kämpfen.
Zwischenbrücken hat der Pressestelle des ÖSW konkrete Fragen zur Abrechnungspraxis gestellt. Es reagierte darauf nicht das ÖSW selbst, sondern die Tochterfirma Immo360grad, die Verwaltung der Anlage. Ihre Antwort im Wortlaut: „Aufgrund der bisherigen Erfahrungen im Rahmen Ihrer Recherche und Berichterstattung sehen wir derzeit allerdings keine Grundlage für einen konstruktiven Austausch und stehen daher für Anfragen von zwischenbruecken.at nicht zur Verfügung." Eine ähnliche Erfahrung machte auch Mietervertreterin Nitsche. Eine einvernehmliche Lösung sei nicht in Sicht, sagt sie: „Es gibt keine Gesprächsbasis.”
Dabei stellt sich das ÖSW auf der eigenen Webseite ganz anders da: Dort wirbt der Wohnungsriese mit einer Unternehmenskultur, die „Transparenz und Vertrauen" fördere. Das ÖSW fühle sich „sozial verantwortlichem Wirtschaften" verpflichtet und spricht von „sozialer Gerechtigkeit" als wesentlichen Baustein. „Als gemeinnütziger Wohnbaukonzern orientieren wir uns ganz bewusst an den Bedürfnissen der Menschen" und schaffe „ein Zuhause", in dem sich die Bewohner*innen „wohlfühlen".
Dafür hat der Whistleblower aus der Schweidlgasse nur ein müdes Lächeln übrig: „Es geht ja nicht um Emotionen,” sagt er: „Es geht um Gerechtigkeit und eine korrekte Abrechnung."
